Conversamos con el ingeniero Max Alfaro Ramírez, quien al frente de IMAX ha consolidado a su empresa como la mejor opción en consultorías en Ingeniería, arquitectura, gestión inmobiliaria, diseño y desarrollo, supervisiones, tasaciones y gestión de proyectos de mediana y gran escala. Tanto en Lima como en provincias.
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La gestión inmobiliaria, la gerencia de proyectos y todos los campos involucrados en el rubro de la construcción han visto un crecimiento exponencial durante los últimos 20 años. Sin embargo, se habla de una desaceleración reciente de todo el sector, incluso antes de la crisis sanitaria actual. Teniendo sus principales socios tantos años de experiencia, ¿qué opina al respecto? ¿hay un cambio en el crecimiento del sector?
En efecto en los últimos 20 años el sector inmobiliario tuvo un crecimiento exponencial impulsado por la demanda insatisfecha de viviendas, principalmente en Lima, y tuvo soporte en los diferentes programas de vivienda social propuestos, sostenidos y adecuados por los gobiernos de turno. Tuvimos años en los que se construían más de 25,000 edificios y el 90% aproximadamente destinado a vivienda generando un incremento, promedio anual, en el valor de las viviendas del 10% en los años de mayor dinamismo. Este escenario cambió producto de las crisis económicas de carácter global que repercutieron en nuestro país y se presentó una desaceleración en los últimos años, con mayor énfasis en algunos segmentos. Los distritos que menos han sufrido en términos de velocidad de ventas de viviendas son aquellos que concentran los niveles socioeconómicos de clase media. Esta situación impactó en los precios de venta de las viviendas manteniéndolos prácticamente estables en los últimos años, principalmente en las viviendas orientadas a los niveles socioeconómicos altos. Sin embargo, el sector se mantuvo saludable colocando en el mercado de viviendas proyectos con propuestas de cada día mejores en cuanto a su funcionalidad como en arquitectura, enfocados en dar una mejor calidad de vida a sus ocupantes. Hoy en día en nuestro país tenemos proyectos muy interesantes con edificios de 20, 25 y más de 30 niveles, así como proyectos de gran escala que están aportando al mercado miles de viviendas.
La crisis sanitaria, global, por la que estamos pasando definitivamente colocó al sector inmobiliario en una situación sin precedentes y muy complicada, la velocidad de ventas que es el indicador que nos permite medir que tan dinámico se encuentra el sector cayó a niveles preocupantes. En esta parte es prudente diferenciar entre vivienda, oficinas, locales comerciales e industriales. En definitiva, las oficinas y los locales son los más afectados y serán los últimos en recuperarse. En el caso de viviendas se han afectado las de mayor valor y en menor proporción las viviendas de valor medio o bajo.
Al margen de si el crecimiento ha sido constante o no, con toda seguridad el sector ha evolucionado considerablemente desde que iniciaron su experiencia profesional, hasta el día de hoy. ¿Cuáles han sido los principales cambios? y ¿cómo IMAX se ha adaptado a ellos?
En los últimos años definitivamente el sector evolucionó; desde la forma como se estructuran económicamente los proyectos hasta su enfoque arquitectónico.
El incremento de valor de los terrenos y el incremento del valor de las viviendas tiene un papel protagónico en este cambio. Hoy en día los desarrolladores dan el reto a los arquitectos de diseñar unidades de viviendas con el menor metraje posible, siempre respetando la normatividad por supuesto, para lograr optimizar los resultados económicos y poner su producto (vivienda/departamento) a un precio competitivo y al alcance de su público objetivo. Otra característica es que se han incorporado casi como común denominador en los proyectos la implementación de áreas comunes como piscina, gimnasio, sala de cine, área de recreo (parrillas y áreas deportivas) que dan soporte a la vida cotidiana de los ocupantes, principalmente en proyectos masivos. Algo muy importante y sumamente beneficioso, que desde IMAX intentamos impulsar y proponer, es poner en el mercado de viviendas proyectos sostenibles; este tipo de proyectos va en aumento lo cual consideramos un avance para aplaudir.
En la parte económica o financiera del proyecto ahora tenemos muchas formas o fuentes para dar marcha a un proyecto, además de sistema financiero que es un importante aliado en el negocio inmobiliario, tenemos fondos de inversión nacionales y exteriores que invierten en proyectos inmobiliarios en nuestro país, así como fuentes privadas o esquemas asociativos que facilitan arrancar el proyecto de forma eficiente para después migrar al sistema financiero. El esquema de fideicomiso también es una alternativa muy usada en los últimos años porque aporta seguridad a los involucrados financieramente y hasta los compradores.
En IMAX trabajamos para estar siempre un paso delante de cualquier cambio que el sector inmobiliario demande. Tenemos dentro de nuestro equipo, profesionales que están al tanto de las normativas, forma de financiamiento, técnicas de construcción y gestión. Además, contamos con herramientas colaborativas de gestión que nos permiten reportar en línea a nuestros clientes para optimizar tiempo y dinero.
Por otro lado, muchos arquitectos e ingenieros ven la etapa de aprobación municipal como un proceso engorroso, problemático y de desgaste, tanto del cliente, como de los inversionistas. ¿Cómo ha sido su experiencia sobre el tema? y ¿qué acotarían al sistema municipal de aprobación de proyectos?
Es correcto que la etapa de aprobación municipal puede ser un proceso que no camina a la velocidad que todos los involucrados en el negocio queremos y necesitamos. Sin embargo, en nuestra experiencia, hemos podido gestionar proyectos logrando su aprobación en el tiempo programado. Es importante para esto, conocer las ordenanzas, decretos y normativa para sustentar de forma efectiva los proyectos y facilitar su aprobación o sustentación, de ser el caso, ante las comisiones respectivas. Por ello, la gestión de proyectos de IMAX es fundamental para los desarrolladores e inversionistas que valoran el factor tiempo en sus proyectos. Lograr que el proyecto se apruebe dentro del plazo programado se convierte en una ventaja competitiva interesante.
El sistema municipal de aprobación de proyectos es necesario porque sirve de filtro, por así decirlo, para que los proyectos respeten los parámetros urbanísticos y edificatorios que son necesarios para que la ciudad tenga un lineamiento planificado y que respeten también las normas técnicas de edificación y así tener edificaciones adecuadas y seguras. Cabe señalar que existe la posibilidad de ir por la alternativa con revisores urbanos, la que también es válida considerar si se gestiona adecuadamente.
Algo importante que resaltar son las políticas que
las municipalidades están adoptando al flexibilizar o dar beneficios adicionales sobre los parámetros existentes a los edificios que obtienen la certificación de sostenibles. Esto además de dinamizar el sector inmobiliario brinda grandes beneficios al medio ambiente.
La pregunta anterior fue tenien
do en cuenta la exitosa gestión para el desarrollo de toda la infraestructura que se proyectó para los Juegos Panamericanos 2019, para la cual se tuvo procesos especiales para evitar las demoras burocráticas. ¿Qué opinan de esta gestión? ¿Cree usted que debería aplicarse una metodología de trabajo similar de forma más recurrente?
La gestión que realizó para los Juegos Panamericanos 2019 sin duda fue exitosa, todos vimos cómo se lograron buenos resultados en medio de críticas y negativismo, nuevamente se resalta la importancia de la gestión bajo un modelo colaborativo tanto en la etapa de proyecto como en la etapa de construcción, esta metodología (Building Information Modeling – BIM) debería replicarse en tod
os los proyectos de mediana y gran escala.
En cuanto a la etapa que involucra una posible burocracia, licencias y presupuestos, se utilizaron procesos especiales como bien lo señalan, pero estos están enmarcados en proyectos de inversión pública. En el campo de negocios inmobiliarios es difícil encontrar similitud porque la obtención de licencias tiene matices diferenciados. Sin embargo, las autoridades respetivas deben trabajar de forma permanente para lograr procesos de evaluación más agiles, de hecho, la vía de los re
visores urbanos tiene el espíritu de reducir tiempos en la etapa de licencias, como ya mencionamos es una opción válida si se gestiona de forma adecuada.
Viendo su camino laboral en el Perú, ¿Cuáles que han sido las obras más importantes en las que han trabajado hasta hoy? y ¿cómo IMAX aporta al desarrollo del sector nacional?
IMAX tiene en operación más de 10 años, en este tiempo hemos participado en proyectos de viviendas, oficinas, industriales y comerciales de mediana y gran escala; tenemos participación, en promedio, en 40 proyectos anuales que en área techada representan aproximadamente 2 millones de m2.
En este tiempo nos hemos enfrentado a diferentes problemáticas con proyectos complejos de especial cuidado: proyectos de alta densidad de varias etapas que superan las 3,000 viviendas, proyectos con fideicomisos de flujos y fideicomiso de activos, proyectos de altura importante; 37 pisos + azotea, proyectos con aisladores sísmicos, proyectos con intervención de fondos de inversión nacionales y extranjeros y otros más. También es gratificante comentar que por encargo de entidades financieras hemos intervenido en la gestión de proyectos con problemas resolviéndolos con éxito logrando entregar las viviendas a los compradores y controlar la pérdida de fondos invertidos.
Sabemos que optimizar el tiempo y el dinero son objetivos fundamentales del mundo financiero e inmobiliario. En IMAX somos capaces de manejar proyectos de mediana y gran escala orientando nuestros valores, talento y experiencia en innovar en la gestión de recursos y búsqueda de soluciones para nuestros clientes.
¿Cómo evalúa la demanda del sector luego de terminada la crisis sanitaria actual? Ya sea desde la compra y venta de inmuebles, hasta la gestión de futuras obras.
Sin duda, la crisis sanitaria actual impacta en la capacidad económica de las personas, por lo tanto es lógico esperar que la compra y venta de inmuebles luego de la crisis sea lenta. Sin embargo, vemos que el sector se ha activado, los proyectos se están construyendo y las ventas en proyectos están dándose, en menor volumen que antes de la crisis sanitaria, pero se evidencia un incremento paulatino. En cuanto a la demanda de viviendas sabemos que el déficit habitacional es muy alto, se estima que para reducir este déficit habitacional se requiere de 120 mil viviendas anuales, todavía estamos muy lejos de eso por lo tanto en nuestro país existirá demanda de viviendas.
La gestión de las obras después de esta crisis sanitaria incorporará en sus herramientas de gestión medios digitales en mayor medida que antes. Las herramientas colaborativas ahora tienen mayor relevancia por lo tanto este factor terminará aportando eficiencia en los procesos de gestión. Por otro lado, se tendrá espacio par buscar eficiencias en procesos constructivos, se abren oportunidades para técnicas de rápida instalación como elementos prefabricados y procesos más tecnificados para reducir la mano de obra en la etapa constructiva. En definitiva, la crisis nos dejará con nuestras organizaciones los cuales se seguirán perfeccionando. Este es un cambio que llegó para quedarse.
Y por último ¿Cómo se están preparando para sobrellevar esta etapa?
IMAX ha logrado en su trayectoria caminar al ritmo de la tecnología, antes de la crisis sanitaria nosotros ya estábamos preparados; contamos con un plan de continuidad de negocio que se pudo aplicar de inmediato. Tenemos la capacidad de operar de forma remota, mediante teletrabajo o de forma presencial en oficina.
Esta ventaja competitiva, en su momento, nos permite ahora atender a nuestros clientes con total normalidad. Nuestras cinco unidades de negocio están preparadas para operar con normalidad, contamos con los respectivos protocolos de seguridad sanitaria y tenemos la capacidad de adecuarnos a los protocolos de nuestros clientes. Hemos alineado nuestros servicios a modo remoto en los casos que la normativa y clientes lo autoricen o requieran.
Las cinco unidades de negocio con que IMAX cuenta son: 1.-Tasaciones, 2.-Informes Especiales, Valuaciones y Peritajes, 3.- Gestión y Supervisión de Obras, 4.-Evaluación y Monitoreo de Proyectos, 5.-Gestión y Desarrollo de Proyectos y 6.- innovación y análisis de data. Estas seis unidades de negocio están lideradas por profesionales con valores, experiencia y talento que nos permiten ser distintos por lo tanto logramos tener un alcance en todas las etapas del negocio inmobiliario porque en IMAX: Tasamos todo tipo de bienes siguiendo un proceso metódico y respetando la normatividad vigente. Asesoramos a promotores inmobiliarios, inversionistas, empresas e instituciones financieras mediante evaluaciones y monitoreos de sus proyectos. Gestionamos, supervisamos y acompañamos el proceso de ejecución de obras dentro de sus diferentes etapas y hacemos la gestión integral de proyectos desde su concepción hasta la entrega. 
Nuestros clientes
Sandra Ascenzo (C&J)
Es muy fácil trabajar con ellos
“Actualmente los tenemos como supervisión de obra en nuestro proyecto The Corner, en el óvalo Quiñones, en San Isidro. Es la primera obra que solicitamos sus servicios, y la verdad, que es muy fácil trabajar con ellos. Tienen mucha predisposición y disponibilidad para las coordinaciones, tanto en obra como a nivel de gestión. Nos facilitan las revisiones de calidad, presupuestos, sustentos de adicionales, resolución de RFI y consultas. Así mismo, nos mantienen informados sobre los avances de obra, vigencia de permisos, así como los temas que podrían complicarse o generar algún inconveniente para que podamos prevenirlo. Sus informes son muy completos y a la vez muy fáciles de leer, lo que permite un mejor seguimiento de la obra. Del tiempo que venimos trabajando y coordinando juntos, el trato y la información recibida es muy profesional”.
Martín Díaz (Real Edificaciones SAC)
A IMAX la consideramos una socia
“Al constituir Real Edificaciones, se hizo con la premisa de unir fuerzas de los socios para crear una empresa que no solo crezca sino que trascienda en el tiempo; para ello encontramos en el BBVA quien sería nuestro primer socio estratégico; quien nos da la garantía y respaldo que necesitamos ante nuestros clientes. Es aquí donde conocemos a nuestro Segundo Socio Estratégico: IMAX; una empresa supervisora por parte del banco, que no solo se han encargado de supervisar y emitir informes de avance de obra en nuestros diferentes proyectos, sino que van más allá. Nos ayudan a mejorar el día a día en nuestros procesos constructivos, seguridad en la obra, como mejorar nuestro control de calidad, etc. Es por este motivo que una empresa como IMAX, no la consideramos una supervisora, sino más bien una socia, que nos ayuda a mejorar en cada proyecto que realizamos”.
Octavio Pedraza (Octavio Pedraza e hijos)
Confiamos plenamente en IMAX
“IMAX se constituye en una aliada muy importante para nuestra organización inmobiliaria para poder analizar y viabilizar el emprendimiento de diversos negocios, ya sea para proyectos de vivienda o empresariales. Nuestra experiencia en la interrelación con IMAX data de unos cinco años atrás. Confiamos plenamente en los estudios de factibilidad de negocios para los cuales los contratamos, por encargo de los diversos clientes de nuestra organización, de modo tal de obtener conclusiones valederas respecto de esos probables negocios y poder tomar las mejores decisiones para decidir llevar adelante los diversos proyectos que se comercializan a través de nuestra empresa. También debemos mencionar que IMAX nos apoya para el trabajo de tasaciones de inmuebles, lo cual resulta muy útil a efectos de poder promocionar la venta de este tipo de inmuebles a valores de mercado. En síntesis, nos sentimos muy bien acompañados con IMAX y esperamos seguir contando con su valioso apoyo para el corto, mediano y largo plazo».
Alejandro Manzanares (Ditrenzo)
Considero que IMAX es la empresa de supervisión de obras más seria que hay en el país. Hacer el trabajo que ellos realizan es muy complicado, y exigente, pero me han demostrado cada vez que los hemos requerido, la transparencia en sus gestiones al informar cada detalle con veracidad. Sin duda el equipo profesional de IMAX es de muy buena calidad y sus informes nos ayudan mucho en la toma de decisiones que podamos necesitar. Creo que han sabido conjugar orden, calidad, conocimiento y el deseo de servir con la verdad».
